В Украине изменили процедуру оценки недвижимости при сделках купли-продажи. Соответствующий законопроект № 2047-д был принят нардепами во втором чтении и в целом 5 декабря 2019 года.
Документ вступит в силу с 1 января 2020 года. Изменения затронут как покупателей и продавцов, так и нотариусов с оценщиками. Сама процедура усовершенствуется и появятся дополнительные возможности для участников сделок.
Что исправят:
• Будут ликвидированы электронные площадки, которые выступали в роли посредников;
• Эти площадки делали процедуру оценки имущества более затратной, непрозрачной и несли в себе коррупционные риски;
• За услуги внесение отчетов про оценку имущества, подготовленных оценщиком, электронными площадками устанавливалась плата, то есть пользование базой было оплатным;
• Для рынка недвижимости это означало, что при продаже имущества и его оценке в прайс-услуг оценщика включалась эта сумма. Платить за внесение приходится сейчас именно собственнику имущества;
• Система автоматической оценки заработает 1 июля 2020 года;
• 31 января 2019 года электронные площадки отключат от Единой базы, и на время переходного периода до 1 июля, бесплатный доступ к Единой базе будут иметь нотариусы и оценщики.
"Только эти площадки имели право на внесение сведений в Единую базу отчетов про оценку имущества. То есть никаких функций площадки не осуществляли, кроме как внесение отчетов в базу, и то по заявлению оценщика. Вся необходимая работа по подготовке отчета осуществлялась оценщиком, но внести подготовленный отчет оценщик лично не мог", — рассказала UBR.ua младший юрист компании JN Legal Яна Пиоро.
Сегодня процедура определения стоимости (для просчета суммы уплаты необходимых налогов) требует от стороны сделки совершения следующих действий:
1) Заказать и оплатить услугу оценки имущества. Срок выполнения оценки типового объекта и составления отчета об оценке – в среднем 3 дня;
2) Заказать и оплатить услуги по регистрации отчета об оценке и проверке информации в специальном модуле Единой базы данных отчетов об оценке (собственник и распорядитель – государство в лице Фонда госимущества) на предмет соответствия рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, среднему ценовому диапазону на аналогичное имущество, сгенерированному Единой базой данных. Указанная услуга предоставляется через авторизованную электронную площадку;
3) Повторно пройти шаг 2 (и повторно оплатить) в случае отрицательного результата проверки.
Как изменится цена
Стоимость "услуг" электронных площадок на данный момент составляет от 1 000 до 1 800 грн., в зависимости от стоимости объекта, который вносят в базу через площадку.
Так как в крупных населенных пунктах стоимость жилой недвижимости, как правило превышает 300 000 грн, то чаще всего плата составляет 1 800 грн.
"Эти деньги не шли в госбюджет. При этом искусственно созданная монополия 4-х существующих площадок (попытки зарегистрировать конкурирующие площадки, не из пула коррупционной схемы, проваливались) позволяла им безнаказанно повышать цены своих "услуг" (в начале их работы в июле 2018 г. стоимость составляла около 400 грн.). Цены площадок ничем не регулируются и не контролируются", — отметил в беседе с UBR.ua директор юридического агентства "Абсолют" Александр Гладий.
Для сравнения, стоимость услуг оценщика для жилой недвижимости составляет в среднем 800-1 000 грн. То есть услуга оценки имущества в среднем в 2 раза дешевле процедуры регистрации этой оценки в базе Фонда госимущества через электронные площадки.
"По разным оценкам, "площадки-прокладки" принесли владельцам за год от 23 млн до 100 млн грн доходов. Если сюда еще включить суммы откатов и серых схем, заработок может возрасти в 1,5-2 раза", — отметила нам эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
Сколько будет стоить отчет:
• За формирование Единой базой электронной справки о стоимости объекта недвижимости взимается плата в размере 2,5% прожиточного минимума (чуть более 50 грн);
• За регистрацию отчета об оценке в Единой базе (в случае несогласия с электронной справкой) взимается плата в размере 10% прожиточного минимума (чуть более 200 грн). Таким образом, процедура станет дешевле как минимум в 6 раз.
Как будет выглядеть на практике
Предлагается абсолютно новый подход к созданию отчетов об оценке имущества:
• Предусмотрена возможность оценить имущество без привлечения оценщика – собственником имущества, с помощью сервиса Единая база данных отчетов об оценке имущества;
• Результатом такой оценки будет электронная справка об оценочной стоимости объекта. Цена имущества будет установлена системой автоматически (при помощи автоматического модуля оценки имущества);
• Процесс определения стоимости имущества станет комфортней, мобильней и быстрее;
• Предусмотрен прямой открытый неавторизованный доступ в Единую базу для просмотра любых сведений об объекте недвижимости, в т.ч. его стоимости и отчетов об оценке.
"Доступ, внесение, проверка информации осуществляется бесплатно. Формирование электронных выписок про рыночную стоимость объекта недвижимости также бесплатно. Отчет от оценки должен быть в публичном доступе", — заметила Берещак.
Разрешат поспорить с системой
В случае несогласия с результатами проведенной автоматической оценки, предусмотрено, что собственник имущества может привлечь оценщика, который составит отчет и зарегистрирует его в Единой базе.
Оценщики смогут зарегистрировать отчет об оценке исключительно с помощью квалифицированной электронной подписи. Эта мера защиты, чтобы отсеять "серые" площадки, говорят эксперты.
"С целью избежать возможных спекуляций со стороны оценщиков, реформа устанавливает жесткое правило: если сумма, названая оценщиком, отличается от автоматической более, чем на 25%, в регистрации отчета будет отказано. Но чтобы не тормозить сделки, предусмотрена возможность обжаловать отказ. Ведение четко обозначениях сроков обжалования (в течение 5 дней) является прогрессивным и важным процессом для рынка недвижимости", — говорит Пиоро.
Еще одно нововведение, которое должно уменьшить затраты участников сделок при продаже имущества - нотариусам вернут прямой доступ к Единой базе. Доступ для проверки информации будет бесплатным.
"При заверении сделок с недвижимостью нотариусы смогут самостоятельно осуществить проверку соответствия договорной цены недвижимости с ее стоимостью, которая автоматически генерируется Единой базой. Это сократит транзакционные издержки участников и наиболее логично для типовых объектов, широко представленных на рынке недвижимости", — заметил нам Гладий.
Реальная стоимость жилья
Из других положительных моментов инициативы можно отметить внесение в Единую базу информации о цене недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.
Такая информация поможет сделать рынок недвижимости более прозрачным, обеспечит значительно более репрезентативный и качественный анализ состояния рынка.
"Использование информации об истинных ценах продажи объектов недвижимости поможет определять стоимость с применением реалистичной информации как оценщикам, так и модулю Единой базы данных", — добавил Гладий.
Глобально сделки станут быстрее и даже проблемные моменты с оценкой имущества будут решаться в установленные сроки, без затягивания.
Но стоить отметить, что автоматическая оценка имущества (самостоятельно субъектом) все же не решит всех проблемных моментов, говорят юристы.
"Скорее всего некоторые продавцы имущества будут вынуждены обращаться к оценщикам, так как предлагаемый автоматический модуль оценки имущества, в том виде, который предложен сейчас, требует доработок и не всегда даст возможность отображать реальную рыночную стоимость объекта", — говорит Пиоро.
Когда нужна оценка
Оценка нужна в случае сделок с недвижимостью на вторичном рынке (купли-продажи, обмен, дарение, пожертвование, наследство, ипотека).
Чтобы провести сделку, необходимо предоставить нотариусу независимую оценку жилья.
Заключение о стоимости объекта нужно нотариусу для госрегистрации и просчетов налогов, которые нужно уплатить со сделки.
Налог может считаться и по нулевой ставке. В таком случае, стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух условий:
• если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
• если это первая продажа недвижимости в течение календарного года.
Продажа квартиры или другой недвижимости физлицом облагается:
• налогом на доходы физлиц в размере 5%;
• 1% в Пенсионный фонд;
• военным сбором в размере 1,5%.
Указанные налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры.
"Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта", — резюмировал Гладий.
